溢价5600元/㎡！真实行情曝光，溧水曾经的倒挂“神盘”如今还香吗？
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都说倒挂盘买到就是赚到，事实果真如此吗？现在，溧水市场还有倒挂盘吗？
今天，我就来跟大家聊一聊，溧水曾经的倒挂“神盘”现在行情究竟如何？想在溧水买到“倒挂盘”，如今还有机会吗？
01
康利华府二手房7月参考均价约13431元/㎡，较往年明显下降
首先，来看溧水曾经的倒挂“神盘”1号——康利华府。
2019年9月，康利华府加推77套毛坯房，均价约9120元/㎡，吸引9419人报名，中签率约0.8％，平均122人抢一套房。开盘当天，项目甚至还创下了没有一个人弃号的历史记录。
康利华府为什么能成为“神盘”，结合当时的市场情况，大致可以分析出这样4个主要原因：
1、溧水城南仅有的毛坯盘，价格便宜；
2、城南高价盘林立，仅有的抄底机会；
3、学区为溧水区实验小学崇文路校区；
4、当时项目二手房成交价格超1.4万/平。
相较于康利华府亮眼的市场表现，小区自身建设情况现在看来并不算出彩。客观上说，康利华府第一次开盘距离现在已经近11年了，当时的小区规划、户型设计放到今天确实是有点落后了。
今年3月20日-3月22日，在延期近5个月后，康利华府终于交付了最后一批房源。其中，部分业主等待了长达4年多的时间。
我查询了365淘房二手房网站数据发现，从2020年10月到2022年4月，康利华府二手房挂牌价浮动不大，基本维持在1.45万/平上下，低于区域大多数新房价格。但是，今年5月开始，小区二手房挂牌价大幅下降，现阶段仅约1.27万/平。
链家数据显示，康利华府二手房7月参考均价约13431元/㎡，相较于去年上半年的约1.45万/平，乃至2018年、2019年的约1.4万/平，确实有非常明显的下滑。不过，市场活跃度在如今的溧水市场，相对还是比较活跃的。
据中介朋友介绍，考虑小区二手房，往往是有学区要求的家庭，且以小户型成交为主。想买大户型的改善客群会倾向于购买城南高端改善型楼盘。
02
溧水万达二手房7月参考均价约13958元/㎡，目前在售房源数量较多
其次，再来看看溧水城南曾经的另一家“神盘”——南京溧水万达广场。
项目最后一次开盘是在2020年6月，加推普通房源190套，销许均价约11775元/㎡，报名人数共5346组，中签率约3.6%。
南京溧水万达广场最后一次加推时，新房二手房价格倒挂约3000元/㎡，且与城南板块的绝大多数在售楼盘相比，新房价格优惠4000元/㎡左右，所以引发买房人争抢。
365淘房二手房网站数据显示，近一年来，小区二手房挂牌均价相对稳定，基本维持在1.45万/平左右。
此外，链家数据显示，溧水万达广场二手房7月参考均价约13958元/㎡，目前有118套二手房源正在出售，数量较多（小区还有房源处于限售状态），前期成交的房源大多为建面约105㎡小户型房源。
不过，今年3月该小区成交的一套大面积二手房，价格近1.6万/平，溢价非常可观。
整体来看，溧水万达广场二手房均价比康利华府二手房均价高不了多少，但不管是从小区内外配套、规划，还是房企、物业品牌等方面来讲，万达御景仕家明显要优于康利华府。从这个角度上来看，溧水万达二手房价不如预期。
溧水万达住宅在二手房市场上的成交量、价都不算十分亮眼，究其原因，我想大致有这样几点：
1、住宅装修标准较低，与周边的碧桂园翡翠台相比，产品本身不具备优越性；
2、项目住宅体量较大，小区二手房潜在供应大；
3、购买溧水万达住宅的投资客较多，后期流入市场的二手房较多，内部竞争较大。
03
上涨约4000-5600元/㎡！万科城二手房7月参考均价约15106元/㎡
万科城是前几年溧水市场的又一大热盘，与此同时，该小区在溧水二手房市场上的表现也很优秀，价格处于头部梯队，且市场活跃度高。
项目最后一次开盘是在2018年4月，当时高层均价约11018元/㎡。而在2017年的多次加推中，项目高层均价仅约9500元/㎡，性价比极高。
365淘房二手房网站数据显示，小区近一年来二手房挂牌价比较稳定，基本在15000元/㎡上下。
此外，链家数据显示，万科城二手房7月参考均价约15106元/㎡，与前期新房相比，价格上涨约4000-5600元/㎡，可以说一骑绝尘。
目前，小区在售二手房数量多达179套，近90天成交1套房源，近30天带看56次。
在溧水，万科城小区二手房成交价格普遍高于周边其它小区二手房。有中介表示，万科城品牌好、物业好、住宅产品好、绿化也好，买房人比较认可。
04
均价约11784元/㎡起！目前，溧水城南还有倒挂盘在售，装修交付
诚然，溧水前几年涌出的一批倒挂“神盘”多数位于城南。而在现如今的溧水楼市，有新房在售的、屈指可数的倒挂盘，同样位于城南，即。
地处无想山麓，靠近幸庄湿地公园，是一处真正可揽山阅湖的生态大境。未来业主出门即享实景自然；推开窗户，入眼皆是四季美景。
此外，天禧明庭邻近地铁S7号线幸庄站、公交站等多维路网，交通便捷；周边还有南京溧水万达广场、南京溧水无想水镇等，商业配套完善。
江苏省溧水高级中学、新龙路小学、南京晓庄学院附属溧水幼儿园等优质教育资源集聚；溧水体育公园、溧水区人民医院、银行等生活配套一应俱全。
项目总体由10栋9-11层小高层、4栋27层高层和1栋约4300平米集中商业组成。
目前在售高层、小高层房源，整体户型建筑面积约89-210㎡，装修配置中央空调，部分房源将于今年11月28日迎来交付，是准现房。
其中，高层销许均价约11784元/㎡，小高层销许均价约13002元/㎡。
（效果图）
需要注意的是，溧水城南高层住宅销许均价天花板已经远远突破1.8万/平米（不包含升级装修包价格）。与此同时，区域二手房成交价主要在1.3-1.6万/平米左右。
而新房均价与周边其他楼盘在售新房相比，价格优势十分明显；与周边商品住宅小区二手房成交均价相比，也存在一定的价格倒挂，是不折不扣的倒挂鸡腿盘。
此外，值得重点说明的是，目前整个溧水城南仅打造有小高层住宅产品，可以说是非常珍贵了。相比高层而言，小高层有其独特的优势，例如约85%的高得房率，拥有更好的通风、采光效果等。感兴趣的买房人，千万抓紧机会。
（效果图）
二手房是真实市场的晴雨表，能被称之为倒挂“神盘”的项目溢价空间自然非常可观，但同时大多数这类楼盘都有一个通病——投资客过多，这一定程度上会导致小区价格被压低。
因此，大家在脱手时也要充分考虑市场真实行情，一味对房价抱有过高预期，反而得不偿失。
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